정부, HUG 독점 분양보증시장 개방 검토 나섰지만… 업계선 "큰 기대 없어" - 조선비즈

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입력 2020.08.25 10:11

국토교통부가 현재 주택도시보증공사(HUG)가 독점하고 있는 주택 분양보증 시장을 개방하는 방안을 검토하기 시작했다. 업계에서는 시장이 개방되면 HUG를 통한 분양가 통제 등의 규제도 완화될 가능성이 있다는 기대의 목소리가 나오지만, 한편에서는 실제 분양가에 미치는 영향은 물론 시장 개방 자체에 대해서도 예단하기 힘들다는 신중론도 나온다.

25일 부동산 업계에 따르면, 국토부는 지난 21일 조달청 나라장터를 통해 '주택 분양보증제도의 발전 방향 제시를 위한 연구'라는 연구용역을 발주했다. 공정거래위원회의 지난 2017년 권고에 따라 발주된 이번 연구 용역에는 현행 주택 분양보증제도의 진단과 함께 분양 보증 시장 개방에 대한 내용도 포함됐다.

분양 보증이란 건설사가 파산 등으로 분양 계약을 이행하지 못할 경우 HUG가 해당 주택의 분양을 직접 이행하거나 계약금·중도금을 책임지는 제도다. 현행 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따르면 건설사 등 주택 사업자는 30가구 이상의 주택을 선분양할 때 HUG의 분양보증이 있어야만 금융권을 통한 대출을 받을 수 있다. 입주자 모집공고와 분양의 선행 요건인 셈이다.

같은 법령에 따르면 HUG 외에도 국토교통부 장관이 지정하는 ‘보증보험을 영위하는 보험사’가 분양 보증 업무를 수행할 수 있다. 그러나 그동안 국토부 장관이 보험회사를 지정하지 않아 HUG가 사실상 독점해왔다.

공정위는 지난 2017년 이 같은 HUG의 보증 독점을 ‘경쟁 제한적 규제’로 지목하고 올해 말까지 개선할 것을 권고했다. 만약 만약 주택 분양보증시장이 개방된다면 민간 보증보험사인 SGI서울보증보험이 시장에 신규진입할 가능성이 크다.

주택업계는 HUG의 분양보증시장 독점체계로 분양보증 수수료가 높아지는 것은 물론 사실상 분양가격을 통제해왔다며 시장 개방을 반기는 분위기다. 실제로 HUG는 보증과정에서 고분양가 심사를 통해 보증을 거부하는 방식으로 분양가를 사실상 규제해왔고 사업도 지연되기 일쑤였다.

한 대형건설사 관계자는 "개방 자체는 반길만한 일"이라며 "분양가 통제 등 HUG의 분양보증 심사에 막혀서 진행되지 못했던 것들이 많다. 시장이 개방되면 이런 부분들이 나아지지 않을까 기대한다"고 했다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원도 "업계에서는 HUG의 독점이 사실상 규제정책의 수단으로 쓰인다는 점과 독점 때문에 요율이나 수수료 수준이 높다는 점을 꾸준히 지적해왔다"고 말했다.

그러나 업계 일각에서는 신중론도 나온다. 먼저 분양보증의 요율이나 수수료 수준이 낮아진다고 분양가까지 낮아지기는 어려울 것이라는 전망이다. 허 연구위원은 "(요율·수수료가 분양가에 미치는) 영향이 없다고는 못하겠지만, 그 효과가 크지는 않을 것으로 보인다"면서 "분양가 인하 그 자체보다는 HUG의 독점을 통한 정책규제 기능이 해소된다는 기대가 더 크다"고 했다.

신용도가 상대적으로 낮은 중소업체의 경우 요율·수수료가 오히려 높아질 수 있다는 우려도 나온다. 대한주택건설협회 관계자는 "신용도가 높은 대기업 건설사의 경우 분양보증 시장 개방에 따른 효과를 누릴 수 있지만, 그렇지 못한 기업들은 보증 관련 비용이 올라갈 가능성도 있다"고 했다.

시장 개방이 아예 이뤄지지 않을 수 있다는 관측도 있다. 또다른 대형건설사 관계자는 "주무 부처인 국토부 입장에서는 HUG를 통해 분양시장을 쉽게 관리하는 이점이 있었다. 국토부 입장에서는 (HUG의 독점이) 그다지 나쁘지 않았다는 의미"라고 했다.

그는 "시장 개방의 필요성은 지난 2009년, 2014년에도 거론됐지만 결국 유야무야된 전례가 있다"면서 "실제로 시장이 개방될지 여부는 국토부와 공정위의 의지에 달린 만큼, 단순한 연구용역 발주로 시장 개방 가능성을 점치기엔 이르다"고 덧붙였다.

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